Sicherheitsnachweis beim Hausverkauf: wer bezahlt?

Beim Verkauf einer Liegenschaft gehört der Sicherheitsnachweis für die Elektroinstallation zu den Standardunterlagen. Trotzdem sorgt kaum ein Dokument für so viele Rückfragen: Muss ich als Verkäufer die Kontrolle bezahlen? Kann ich das als Käufer verlangen? Und braucht es überhaupt eine neue Kontrolle? Die Antworten sind einfacher, als viele denken.

Wer bezahlt den Sicherheitsnachweis: Verkäufer oder Käufer?

Die Niederspannungs-Installationsverordnung (NIV) regelt, dass die Eigentümerschaft für den Zustand der Installation verantwortlich ist und den Sicherheitsnachweis auf Verlangen vorweisen muss (Art. 5 NIV). Sie regelt aber nicht, wer bei einem Verkauf die Kosten für die Kontrolle trägt. Das ist eine Frage des Kaufvertrags, also eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen den Parteien.

In der Praxis sehen wir beide Varianten:

• Der Verkäufer bezahlt. Das ist der häufigste Fall. Der Verkäufer lässt die Kontrolle vor dem Verkauf durchführen, legt den SiNa ins Verkaufsdossier und verkauft ohne offene Fragen. Er ist bis zur Übergabe Eigentümer und damit auch derjenige, der den Nachweis vorweisen muss.
• Der Käufer bezahlt. Etwa dann, wenn der Käufer ohnehin umbauen will oder wenn die Kontrolle erst nach der Übergabe stattfindet. Manchmal wird ein Betrag vom Kaufpreis zurückbehalten oder verrechnet.
• Geteilt oder mit Rückbehalt. Die Kontrolle bezahlt der Verkäufer, die Behebung allfälliger Mängel geht zulasten des Käufers, oder umgekehrt. Auch das ist zulässig, solange es schriftlich steht.

Wichtig ist nur eines: Es steht im Vertrag. Unklarheiten führen später zu Diskussionen, meist dann, wenn Mängel gefunden werden und plötzlich Kosten für die Behebung im Raum stehen.

Was sollten Sie im Kaufvertrag festhalten?

Wir empfehlen, drei Punkte ausdrücklich zu regeln:

1. Wer die Kontrolle bestellt und bezahlt. Verkäufer oder Käufer, mit Datum oder Frist.
2. Wer allfällige Mängel behebt und bezahlt. Die Kontrolle ist das eine, die Behebung durch einen Elektroinstallateur das andere. Gerade bei älteren Häusern ist das der grössere Posten.
3. Was gilt, wenn der SiNa bei der Beurkundung noch nicht vorliegt. Zum Beispiel eine Frist zur Nachreichung oder ein Kostenrückbehalt beim Notar.

Notarinnen und Notare im Aargau kennen diese Klauseln und nehmen sie routinemässig auf. Sprechen Sie das Thema früh an, am besten bevor der Vertragsentwurf steht.

Wann braucht es bei einer Handänderung überhaupt eine neue Kontrolle?

Nicht bei jedem Verkauf ist eine neue Kontrolle nötig. Für Objekte mit einer Kontrollperiode von 10 oder 20 Jahren, also Einfamilienhäuser, Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und die meisten Gewerbebauten, gilt nach dem Anhang der NIV (Ziffer 3):

• Liegt die letzte Elektrokontrolle mehr als 5 Jahre zurück, braucht es bei der Handänderung eine neue Kontrolle mit Sicherheitsnachweis.
• Ist der letzte Sicherheitsnachweis jünger als 5 Jahre, genügt in der Regel dessen Übergabe an den neuen Eigentümer.

Ein Beispiel: Ein Einfamilienhaus wurde zuletzt 2018 kontrolliert und soll 2026 verkauft werden. Die letzte Kontrolle liegt über 5 Jahre zurück, deshalb braucht es eine neue Elektrokontrolle mit Sicherheitsnachweis. Wäre die letzte Kontrolle 2023 gewesen, könnte der bestehende SiNa übergeben werden.

Wenn Sie nicht wissen, wann die letzte Kontrolle war: Der Netzbetreiber, zum Beispiel AEW oder Eniwa, führt die Kontrollperioden. Wir klären das kostenlos für Sie ab. Alles zur Leistung finden Sie auf der Seite Sicherheitsnachweis bei Handänderung.

Warum ist der Sicherheitsnachweis für beide Seiten sinnvoll?

Der SiNa ist mehr als eine Formalität fürs Dossier. Für den Verkäufer dokumentiert er den Zustand der Installation zum Zeitpunkt der Übergabe und schützt vor späteren Haftungsdiskussionen. Für den Käufer schafft er Klarheit, bevor versteckte Mängel zu seinem Problem werden. Und weil das Kontrollorgan unabhängig sein muss und keine Installationsarbeiten verkauft, ist der Befund neutral. Das schafft Vertrauen zwischen den Parteien.

Aus meiner Erfahrung: Ich habe kein Interesse daran, ein Haus schlechtzureden oder Positionen zu sammeln. Ich suche gefährliche Fehler für Mensch und Tier, nicht Rechnungspositionen. Ein festgestellter Mangel kostet bei uns nichts extra.

Wie läuft die Kontrolle beim Hausverkauf ab?

1. Abklärung. Sie melden sich mit Adresse und, falls bekannt, dem Datum der letzten Kontrolle. Wir klären kostenlos, ob ein neuer SiNa nötig ist.
2. Termin. Wir koordinieren direkt mit Ihnen, der Mieterschaft, der Verwaltung oder dem Makler, auch kurzfristig, wenn die Beurkundung schon angesetzt ist. In der Regel finden wir innert weniger Tage einen Termin.
3. Kontrolle vor Ort. Sicht- und Messkontrolle der gesamten Installation. Ein Einfamilienhaus dauert ein bis zwei Stunden, der Strom wird nur kurz für einzelne Messungen unterbrochen.
4. Bericht und SiNa. Ohne Mängel liegt der Sicherheitsnachweis kurz nach der Kontrolle vor. Bei Mängeln erhalten Sie zuerst eine verständliche Liste; nach der Behebung durch einen Elektroinstallateur Ihrer Wahl folgt der SiNa. Wie das genau geht: Mängel gefunden: was passiert jetzt?

Welche Fristen gelten?

Die NIV nennt keinen Stichtag; in der Praxis fordert der Netzbetreiber nach der Handänderung den Sicherheitsnachweis mit einer Frist ein. Praktisch gilt: Der SiNa sollte zur Beurkundung oder spätestens zur Übergabe vorliegen. Muss die Kontrolle nachgeholt werden, vereinbaren die Parteien im Vertrag eine Frist. Werden Mängel gefunden, nennt der Kontrollbericht eine Frist zur Behebung. Planen Sie die Kontrolle deshalb früh im Verkaufsprozess ein, idealerweise sobald der Verkauf feststeht und noch bevor der Vertrag beim Notar liegt. So bleibt Zeit für eine allfällige Behebung, und niemand steht am Beurkundungstermin unter Druck.

Was kostet der Sicherheitsnachweis bei Handänderung?

Wir arbeiten mit Fixpreisen inklusive Anfahrt, Administration, Messgeräten, Kontrollbericht und Sicherheitsnachweis: Einfamilienhaus CHF 432.40 inkl. MwSt (CHF 400.– exkl.), Wohnung im Einzelauftrag CHF 324.30 inkl. MwSt (CHF 300.– exkl.). Für gefundene Mängel entstehen bei üblichem Umfang keine Zusatzkosten. Alle Preise: Preisseite; Hintergrund: Was kostet eine Elektrokontrolle im Aargau?

Häufige Fragen zum SiNa beim Hausverkauf

Kurz zusammengefasst

• Wer zahlt, ist gesetzlich nicht geregelt: Verkäufer oder Käufer, vertraglich vereinbart. Meist übernimmt der Verkäufer.
• Im Kaufvertrag festhalten: wer die Kontrolle bezahlt, wer Mängel behebt, was gilt, wenn der SiNa noch fehlt.
• Neue Kontrolle nötig, wenn die letzte mehr als 5 Jahre zurückliegt; jüngerer SiNa kann übergeben werden.
• Früh planen: Kontrolle vor dem Notartermin, damit Zeit für eine allfällige Mängelbehebung bleibt.